El Decreto 797 de 2020, que regula de forma temporal y extraordinaria ese tipo de contratos, está vigente hasta el 31 de agosto
Teniendo en cuenta que las medidas de aislamiento obligatorio para contener la pandemia del covid-19 han impedido a muchos establecimientos funcionar, lo que se traduce en una imposibilidad de cumplir con obligaciones como los contratos de arriendo, el Gobierno Nacional expidió el pasado 4 de junio el Decreto 797 de 2020, que regula temporalmente la terminación unilateral de contratos de arriendo de local comercial para las actividades más afectadas por la pandemia.
Estas, según el decreto aplica para bares, discotecas, casinos, gimnasios, piscinas, servicios religiosos que impliquen aglomeraciones o alojamiento y servicios de comida, entre otros (ver gráfico). Sin embargo, estas medidas especiales para arriendos comerciales solo estarán vigentes hasta el próximo 31 de agosto.
En concreto, este determina que en caso de imposibilidad de llegar a un acuerdo de conciliación entre las partes, el arrendatario tiene la facultad de dar por terminado el contrato de forma unilateral pagando solamente un canon de multa, lo que supone un alivio en la medida que la costumbre comercial dicta que la penalidad por terminación anticipada es de tres cánones. Para esto, no obstante, los arrendatarios “deben estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos causados, así como con las demás obligaciones pecuniarias a su cargo hasta la fecha de terminación del contrato”, dice el Decreto.
Muchos se preguntan, entonces, qué pasará cuando termine el alivio ofrecido si, en todo caso, varios de los sectores mencionados en el Decreto seguirán sin operar, y hay dudas sobre si el Gobierno Nacional ampliará sus beneficios.
De acuerdo con Guillermo Henrique Gómez París, presidente de la Asociación Colombiana de la Industria Gastronómica (Acodres), explicó que hasta este momento han cerrado 41.000 de un total de 90.000 establecimientos gastronómicos en el país, y en más de 95% de los casos los cierres fueron ocasionados por la incapacidad de pagar los arriendos.
“Estamos pidiendo al presidente Iván Duque que permita la reapertura de restaurantes en todo el país, con todos los protocolos de bioseguridad, en lugar de dejarlo a merced de los criterios de cada alcalde porque es la única forma de evitar que se llegue a una segunda ola de quiebres”. Esto, según el dirigente gremial, porque “para poder ampliar esos beneficios hay dos opciones: declarar nuevo estado de emergencia económica, que el Gobierno ha dicho que no lo va a hacer, o un proyecto de ley, que tardaría mucho y no resuelve la situación inmediata”.
Sobre el Decreto, Gómez señaló que si bien buscó dar un equilibrio de beneficios a arrendatarios y arrendadores, dos situaciones impidieron a muchos establecimientos utilizarlo: la inflexibilidad de algunos propietarios de locales, y la imposibilidad de muchos arrendatarios para reunir los recursos para ponerse al día con las obligaciones. “Si el plazo hubiera sido más amplio la gente habría tenido más oportunidad de ponerse al día para devolver el local y evitar una quiebra definitiva”, dijo el presidente de Acodres.
En la misma línea, desde Asobares se señaló que muchos de sus afiliados no pudieron acogerse a los beneficios del Decreto porque 96% de los bares funcionan en arriendo, y de ellos más de 45% están atrasados en más de dos meses en el pago de los arrendamientos. Sin embargo, desde el gremio se solicitó la extensión de la medida. “Pedimos al Gobierno que la medida se extienda a establecimientos que siguen cerrados, como los bares, al menos hasta el 31 de diciembre, para ver si más personas logran acogerse al alivio que buscaba generar el Decreto”, dijo David Contreras, director jurídico de Asobares.
Según el abogado Juan Sebastián Fandiño, en la práctica se generó una inviabilidad de aplicar el Decreto 797 por parte de los arrendatarios al mismo tiempo que se dio una desprotección para los arrendadores frente a la expectativa de ingresos que tenían sobre estos contratos.
En adelante, de no extenderse la medida, la terminación de los contratos de arriendo de locales comerciales volvería, desde el 1 de septiembre, a regirse por lo establecido en el Código de Comercio.
Esteban García, abogado de Holland & Knight, explicó que el arrendador tiene entre sus derechos que se le pague el canon oportunamente y que, desde el punto de vista del arrendatario, este tiene, entre otros, derecho a la estabilidad y prórroga automática una vez se cumplan dos años, y solo puede ser desahuciado en las causales establecidas en el Artículo 518 del Código de Comercio.
Las causales, de acuerdo con la norma, son: el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario; cuando el propietario necesite el inmueble para un establecimiento suyo destinado a una empresa distinta de la que tuviere el arrendatario; y cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina. Además, el Código estipula que en caso de desahucio el arrendador debe dar un preaviso de al menos seis meses.
Contexto
El Artículo 215 de la Constitución establece que, en un Estado de Emergencia, el Presidente está facultado para “dictar decretos con fuerza de ley, destinados exclusivamente a conjurar la crisis y a impedir la extensión de sus efectos”, y que la medida aplica por periodos hasta de 30 días en cada caso, que sumados no podrán exceder de 90 días en el año calendario. En el curso del año, el Presidente ha decretado dos Emergencias, y ha dicho que no planea usar la tercera.
